Покупка недвижимости в Марокко иностранцем: процесс, налоги, репатриация

Может ли иностранец купить недвижимость в Марокко, как проходит сделка, сколько стоят налоги и как потом вывести деньги при продаже — разбор с проверенными источниками.

Кто и что может купить

• Иностранцы (физлица и компании) могут владеть недвижимостью — жилой, коммерческой, элитной — без ограничений по гражданству.
• Исключение — сельхозземля: её купить нельзя (основание — дахир 1973 г.), кроме как под несельскохозяйственный проект, предварительно получив сертификат об изменении назначения (AVNA).

Процесс и право собственности

• Реестр — ANCFCC (земельная служба), выдаёт Titre Foncier (зарегистрированный титул, госгарантия права). Важно: в формальном реестре зарегистрировано лишь ~30% земли (в основном городская) — покупайте только титулованную недвижимость (immatriculé), а не «мелькия».
• Нотариус (notaire или adoul) готовит документы, проверяет титул и обременения, держит деньги на эскроу, платит налоги и регистрирует сделку.
• Типичный путь: предварительный договор compromis de vente с задатком (часто ~10%) → проверка титула в ANCFCC → финальный акт → регистрация перехода. Срок ~4–8 недель.

Расходы и налоги при покупке

• Регистрационный сбор (droits d'enregistrement): 4% для жилой/коммерческой недвижимости (3% — соцжильё, 5% — незастроенная земля).
• Сбор земельной службы (Conservation Foncière): ~1,5% + фикс. 200 dh.
• Нотариус: ~1% (+ НДС на услугу).
• Итого «под ключ» ~6–7% от цены. Комиссия агента ~2,5–5% (договорная).
• НДС 20% применяется к новостройкам от застройщика (обычно уже в цене); вторичка между физлицами НДС не облагается.

Ежегодные налоги и льгота на новостройку

• Taxe d'habitation (от арендной стоимости, прогрессивная; для основного жилья — скидка 75%) и taxe de services communaux (10,5% в городе).
• Новостройки освобождены на 5 лет от этих налогов с момента ввода в эксплуатацию.

Валюта, продажа и репатриация

• Покупайте через конвертируемый дирхамовый счёт — так покупка регистрируется как иностранная инвестиция, что открывает право на вывод средств.
• Для инвестиций, профинансированных в иностранной валюте, Office des Changes гарантирует полную репатриацию дохода и выручки от продажи (распространённый в блогах «лимит 25% в год / 4 года» официальными текстами не подтверждается).
• При продаже сначала уплачивается налог на прирост (TPI 20% от чистой прибыли, минимум 3% от цены; основное жильё освобождается после 6 лет владения).
• Ипотека для иностранцев доступна в марокканских банках (первый взнос обычно ~30%, срок до ~20 лет).

Вопросы и личный опыт — в Telegram-чате сообщества.

Материал носит ознакомительный характер и не заменяет консультацию врача, нотариуса, бухгалтера или адвоката. Ставки и пошлины меняются (в т.ч. ежегодным законом о финансах) — проверяйте актуальные данные по ссылкам и в официальных органах.

Источники

• U.S. State Dept — Investment Climate 2025 (владение/сельхозземля/ANCFCC)
• Office des Changes — репатриация инвестиций; PwC — налоги